22日，福州市人民政府網發布《福州市人民政府辦公廳關于印發福州市老舊小區改造實施方案》。

原文如下：

各縣（市）區政府、市直有關部門：

《福州市老舊小區改造實施方案（2021—2025年）》已經市政府2021年第13次常務會議研究同意，現予以印發，請認真組織實施。

福州市人民政府辦公廳

2021年6月17日

福州市老舊小區改造實施方案

（2021—2025年）

為了進一步提升老舊小區改造水平，改善城市人居環境，增強群眾的獲得感、幸福感和滿意度，根據《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）和《福建省人民政府辦公廳關于印發福建省老舊小區改造實施方案的通知》（閩政辦〔2020〕43號）精神，針對“十四五”期間繼續推進城鎮老舊小區改造工作，結合福州實際，制定本方案。

一、總體要求

（一）指導思想。按照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景觀”的原則，重點解決老舊小區市政基礎設施老化、防災防疫功能不健全、公共服務缺失等群眾反映強烈的突出問題，以及城區河道兩岸50米內第一排住宅小區的污水管網問題。整合相鄰相近較小規模、零星分散的小區，成街區、成片區推進改造，補齊片區公共服務設施，各類設施和空間盡可能改造成為居民生活綜合服務設施，打造“5—15分鐘生活圈”，推進城市治理體系和治理能力現代化。

（二）工作目標。按照“成片連片，分步實施”的原則，編制老舊小區改造規劃，建立儲備項目庫，每年滾動推進實施。“十四五”期間全市計劃改造老舊小區1000個以上，重點以2000年底前建成的小區為主，利用三年時間完成改造2000年底前建成的老舊小區，兩年時間完成改造2000年底前建成的已改造但未實現雨污分流的老舊小區。2021年計劃實施改造458個老舊小區，其中：綜合改造198個小區，雨污分流改造260個小區。

二、工作原則

（一）以人為本，共同締造。堅持以人民為中心的理念，由業主決定“改不改”“改什么”“怎么改”；發揮業主作用，整合各方資源，發動社會各方共同參與，做到共謀、共建、共管、共評、共享。

（二）政府引導，市場運作。在不新增政府隱性債務的前提下，通過制定政策、優化規劃、統籌資源，引入社會資本投資建設、管理、運營，努力挖掘小區內外閑置資產資源，合理導入社區產業經濟，構建覆蓋項目建設運營投入的資產和現金流，實現項目自我平衡和區域平衡。

（三）市級統籌，區級負責。堅持市區分級、屬地負責，由市級層面牽頭統籌協調，制定改造思路、方案、政策、標準，組織項目申報等工作；各縣（市）區作為實施主體,具體負責摸底調查、宣傳發動、審批監管、招商引資、招投標、組織實施等工作。

（四）完善功能，建管并重。綜合考慮現實需求及財政承受能力，合理確定改造內容、標準和規模，重點解決基本功能缺失問題，不搞大拆大建。加強項目建設管理，科學合理控制成本，嚴格質量安全監督。同步引導居民依法自行管理或選聘委托物業服務人承接小區后續物業管理，實現物業長效管理全覆蓋，鞏固維護改造成果。

（五）分年實施，穩步推進。按照“整體規劃、分年實施、穩步推進”的思路，由各縣（市）區摸清既有城鎮老舊小區底數，建立“十四五”項目儲備庫。通過區分輕重緩急編制五年內城鎮老舊小區改造規劃和年度改造計劃，五年內基本改造到位。

（六）因地制宜，彰顯特色。將地理位置相鄰、小區類型相近、產業配套相關、文化脈絡相連的小區進行整合，成街區、成片區推進改造，在改造中保護和利用好歷史文化街區和特色景觀，打造主題鮮明、功能完整的特色片區。

三、改造范圍

列入改造范圍的小區，應同時符合以下條件：

（一）原則上屬于2000年底前建成的老舊小區或2000年底之后建成但其公共配套設施老化、破損嚴重、環境差、影響居民正常生活的小區；

（二）未列入我市今后五年舊改、危舊房改造計劃的小區。

四、改造內容

城鎮老舊小區改造內容包括綜合改造提升和物業長效管理。相鄰相近較小規模、零星分散的小區，應當整合統一納入改造規劃，成街區、成片區推進改造。

（一）綜合改造提升。結合所在地街鎮、社區的規劃布局與建設任務，將完善基本生活和公共服務功能、修補市政基礎設施、改善公共空間環境規劃等目標分解和引導到具體的綜合改造項目中實施。綜合改造提升項目性質分為基礎版、提升版和示范版，具體細化成必選類14項和自選類11項。

基礎版：為必須改造整治的內容，重點解決居民生活基本問題，完善基礎配套設施，排憂解難，雪中送炭。主要包括小區內供排水、供電、供氣設施改造，雨污水管網改造疏通，弱電管線規整，破損路面整修，小區一層以下景觀整治、店牌店招整治，改善老舊小區環境臟亂差及管理機制不健全等問題。

提升版：在完善基礎配套設施的基礎上，重點完善小區管理及配套服務，改善居住品質，體現城市提升導向，因地制宜。主要包括小區內綠化改造提升，適老化改造，在小區出入口或適當區域設置快遞或外賣存放用房，鼓勵有條件的老舊小區加裝電梯、增設停車設施、拆墻透綠等，并適當通過拆舊、拆違等形式，提升宜居環境。

示范版：在提升版改造整治的基礎上，重點完善社區公共服務設施，優化資源配置，提升小區智能設備和硬件系統，推動完善社區治理。主要包括實施強電纜化下地，提升小區智能化等軟件建設，打造智慧小區，完善基層黨建建設，配置社區服務設施、文化體育設施、養老服務設施等內容，實現“六有五達標三完善”。

根據不同小區的差異及自身條件，鼓勵合理利用資源優勢，推廣特色服務，打造小區亮點。

（二）物業長效管理。因地制宜確定管理模式、服務內容和標準，以及物業服務收費標準。具備市場化管理條件的，所在街（鎮）和村（居）民委員會指導召開業主大會，由業主大會依法選聘委托物業服務人，實施專業化服務。不具備引入物業服務人條件的，由所在街（鎮）成立準物業服務中心，由業主依法表決后，委派保潔、保安等人員，實施準物業化管理。同時也可充分調動業主自我管理、自我服務的積極性，依法自行管理。

五、改造程序

（一）宣傳發動。通過報紙、廣播、電視及網絡、微信等載體廣泛宣傳老舊小區改造的政策常識和“共同締造”的基本理念，組織專人深入老舊小區宣講改造政策、內容、標準、程序、權利、義務，引導和動員居民積極支持和參與。

（二）摸清底數。由各縣（市）區負責按照“2000年底前建成”的原則，摸清既有城鎮老舊小區底數，建立“十四五”項目儲備庫，編制五年城鎮老舊小區改造規劃。

（三）自愿申報。在五年老舊小區改造規劃的基礎上，由各縣（市）區認真勘察、廣泛征求小區業主的意見，組織專有部分面積占比2/3以上且人數占比2/3以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積3/4以上且參與表決人數3/4以上的業主同意改造后，由業主委員會或業主依法表決確定的小區業主代表向所在街（鎮）和村（居）委民委員會自愿申報改造,承諾自愿支持小區改造、接受物業長效管理、繳納物業費、拆除違章建筑,并就小區內公共資源利用等達成一致意向。

（四）制定方案。由經招投標確定的設計單位根據《福州市老舊小區改造導則》及小區實際情況，結合居民改造意愿，擬定包括片區規劃、資金籌措、招商引資等具體內容的改造方案。

（五）小區公示。改造方案由業主依法表決通過后，在擬改造小區內公示不少于5個工作日。公示期滿后，由所在街（鎮）和村（居）民委員會收集業主意見和建議，反饋屬地老舊小區改造主管部門。由屬地老舊小區改造主管部門對改造方案進行把關修改完善，修改后的改造方案應再次公示不少于5個工作日。

（六）市、區兩級評審。兩次公示后的改造方案，由各縣（市）區人民政府對其可行性進行研究、初審，并提交市老舊小區改造工作領導小組審核通過后實施。

（七）工程招標。施工單位投標人須具備相應資質條件。業主單位應辦理項目立項手續，同時應通過公開招標方式確定施工、監理等實施單位,負責實施具體改造工作。

（八）施工建設。項目施工單位根據項目實際情況和經評審的設計方案，進行施工圖設計，精心組織施工，加強質量、成本、進度、安全、文明施工等方面的管理，確保建設目標任務圓滿完成。

（九）竣工驗收。

1.工程竣工后，由業主單位組織設計等單位進行竣工驗收，并自工程竣工驗收合格之日起15日內，依法向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。屬地建設行政主管部門及其他相關行政部門要共同參與和監督驗收工作，發現問題應責令限期整改。

2.老舊小區改造驗收達標后，交付所在地街（鎮）、社區接管實施長效管理。

（十）后續管理。改造后老舊小區遵循“政府主導、業主參與、企業承接”的原則，通過委托物業服務人管理、業主自行管理和政府托底管理等方式，實現物業管理全覆蓋，提升小區治理水平。

六、資金籌措

統籌各方資源，拓寬籌資渠道，通過中央、省級資金補助和政府投入、企業支持、業主出資、市場融資等多種方式，積極籌措改造資金。

（一）中央、省級補助。積極爭取中央、省級專項補助資金，包括地方政府債券資金和建設銀行信貸支持資金。要嚴格考評程序，做到專款專用，最大限度發揮補助資金集聚效應。

（二）政府投入

1.四城區老舊小區改造中有爭取到上述其中之一資金的，老舊小區改造政府投入部分經費由市區財政按照1:1比例承擔。

2.四城區老舊小區改造未爭取到上述資金的，老舊小區改造經費由市區財政按照3:7比例承擔。

3.各縣（市）及長樂、馬尾區應積極爭取上述資金，不足部分由各縣（市）及長樂、馬尾區財政自行承擔。

（三）企業支持。支持專營管線單位或國有專營企業對出戶部分的供水、供電、供氣、通信等專業經營設施設備的改造提升。結合老舊小區改造，同步推進燃氣、給水、電力等管線的“一戶一表”改造。

（四）業主出資。按照“誰受益、誰出資”原則，區分不同改造內容，確定居民出資責任和分擔比例，鼓勵居民通過據實分攤、自籌集資、合理使用公共收益、補繳住宅專項維修資金、申請個人住房公積金、投工投勞、出資加裝電梯等方式籌集資金參與老舊小區改造。

（五）市場融資。吸引社會資本參與老舊小區改造，采取“一事一議”的方式，允許對小區閑置低效空間進行利用改擴建或盤活新建，建設社區配套公共服務和商業設施（如：社區服務、衛生防疫、停車場、養老、托幼、農貿市場等），要求土地出讓溢價和參與社會資本二次開發的部分利潤要用于老舊小區改造或運營投入；除收取物業管理服務費外，允許社會資本方運營小區廣告位、充電樁、快遞柜、停車位等經營權，以彌補運營支出的不足部分。

七、保障措施

（一）加強組織領導。建立“市級籌劃、區級負責、街道組織實施、社區參與落實”的老舊小區改造工作推進機制。成立由分管副市長任組長，市直相關部門參加的老舊小區改造工作領導小組，下設辦公室掛靠市房管局。由各縣（市）區政府負總責，成立相應工作機構，統籌謀劃、整體推進轄區內老舊小區改造工作；街道（鄉鎮）負責組織協調實施老舊小區改造，推進小區物業長效管理；社區全程參與老舊小區改造與管理具體工作。各縣（市）區政府可以確定有項目建設經驗的國有企業作為項目業主單位，負責具體實施。

（二）創新實施模式。各縣（市）區政府可通過招標方式引進社會資本作為老舊小區改造實施單位,負責具體改造實施工作。

（三）完善政策配套。健全老舊小區改造需要的標準規范體系。結合工程建設項目審批制度改革，開辟老舊小區改造項目審批“綠色通道”，簡化立項、財政評審、招標等手續。同時在不新增政府隱性債務的前提下，按照實現片區經濟社會效益最大化的原則，可允許項目按程序調整規劃、改變土地用途、協議出讓土地。鼓勵各縣（市）區采取以獎代補方式，扶持老舊小區改造物業管理，同步組建業委會、引入物業服務，逐步實現老舊小區收支平衡。

（四）健全改造機制。把握住房城鄉建設部老舊小區改造試點契機，構建涵蓋統籌協調、項目生成、政府居民共擔、市場化運作、金融支持、群眾共建、項目管理、資源整合、長效管理等九個方面的機制體系，積極探索老舊小區改造“福州模式”，形成可復制、可推廣的經驗和做法，打造全省乃至全國老舊小區改造標桿小區。

（五）嚴格督促考核。壓實各方責任，加強老舊小區改造全過程質量安全監管。通過開展定期下小區、現場觀摩、每月通報等活動，發現問題、解決難題，總結經驗、交流成果，提升工作實效。要加強督導檢查、考核考評，采取平時督導和定期考核相結合的方式，加強對老舊小區改造工作的跟蹤指導和督促，考核考評結果納入年度績效考核。

（六）強化宣傳引導。要加大宣傳力度，廣泛宣傳老舊小區改造的意義、政策、程序和成效，引導居民積極參與、支持和配合改造，培養居民家園意識、“受益收費”意識。組織開展群眾滿意度調查等活動，廣泛接受群眾監督，努力提升群眾滿意率。同時，要及時組織宣傳典型經驗，為推進老舊小區改造工作營造良好氛圍。

（來源：福州市人民政府網）